当土拍也快没有悬念...

来源：南京买房惠
时间：2023-08-25 02:26:36

全国大部分城市土拍已到了比惨的时候，有道是惨王争霸。

有人说，现在南京土拍真的好无聊，8成以上都是明牌，只有河西、百家湖还有悬念...

【资料图】

结合昨天流出的房企意向参拍名单，已经不想点评地块成交价格水准、一二级市场影响了，只想说，现在开发商和多数普通购房者一样，没有信心也没有钱，只有为X护盘的嫡长子出来，左手倒右手。

我们常说土地市场是楼市晴雨表，很明显，当下楼市已经不是在下雨了，直接下的是冰雹！密集地砸向了土地爷。

01.

10幅主城地走向分化两端

河西21家抢，大校场0报名

1、整体地块质量不错。此次拿出12幅地，无论是地块质量还是纯粹度都可圈可点，河西中、大校场、燕子矶、雨核、江核、百家湖、东山主城涉及主城多个热点片区。

2、房企求稳心态明确。3月份至今，南京共迎来五次土拍，对比房企拿地热情，可谓一次比一次低。目前南京土地市场，除了河西还有些看点，其他区域都很平静。

3、大校场0报名没想到。前两年年还是集万千宠爱于一身，今年已经是门前冷落鞍马稀。比如说这次大校场宅地，没有房企参拍，令很多人没想到。这种情况，对区域在售楼盘士气肯定会有影响，目前只能寄希望于9月限高传来好消息。

4、河西中上演“寡头”效应。G42地块是本次土拍大热门，吸引21家房企报名，保利、万科、中海、栖霞建设、越秀、中铁建、国贸、象屿清一色“国央企”押注，还有建杭、狮山、海鸥等一些外来房企现身，热度不低，大概率触顶。

5、百家湖被寄予厚望。硅巷地块，约8家房企报名，是明日土拍第二幅“触顶”希望。

附近是今年5月份二批次土拍中，被象屿触顶摇号拿下的G16地块（案名：华发象屿铂萃云湾），成交楼面价21280/㎡。而即将出让G44地块，起拍地价1.8万/㎡，最高限价2.1万/㎡，若土拍当天触顶，地价或与G16相差不大。

6、8幅地或惊现一轮游。剩余雨核、上秦淮、东山、江核、燕子矶、兴智这些地块只有一家房企报名，且多为地方城投和国央企联合体，托底已是明牌。

（仅供参考以实际拿地情况为准）

其实不止南京土拍热度下滑，杭州、合肥也不例外。

本周二（8.22）杭州第九批次土拍，起始总价110.78亿，其中3宗溢价、2宗底价成交，2宗触顶摇号，最终7宗地揽金117.8亿。

对于这次土拍结果，业内人士表示，与8月初杭州第八次土拍相比，最近的一次拍地，地块区位更为优越，但土拍热度并未有明显回升。

同样，合肥7月27日进行了第五批次土拍，只有市区2幅涉宅地封顶，8幅地中最终成交总价42.71亿。

只是相比杭州和合肥土拍节奏，南京推地节奏还是慢了些。6月份三批次4幅宅地延期，好在除了江心洲宅地迟延外，雨核、上秦淮宅地这次被重新端出。

02.

海玥2.0要来？百家湖抢风头

燕子矶巨无霸宅地落个城投托底

敢在土拍市场走动的开发商确实越来越少了，一起来围观下825南京五批次“小心翼翼”的供地现实吧：

①河西中G42：与海玥万物、宏图上水云锦为邻，附近就南师新城怡康街分校，位置优渥。别看地块体量不大，但吸引了万科、中海、保利、国贸等21家房企报名，触顶摇号概率大。

如果G42地块成功出让，南京楼面地价TOP10将再度刷新，目前前十全部在河西，且9幅“高价地”楼面地价破4万/㎡。

地图上看，G42地块靠近海玥万物，目前河西中新房市场库存不多。越秀和樾府已收官清盘中，海玥仅剩一栋楼待加推（大面积为主），此外，还有纯新盘颐居天晟府。

②大校场G41：这幅地资质不错，前后靠近伟星誉璟府和保利招商文璟和颂皆是洋房+小高层，附近还有在建的地铁6号线“夹岗站”，南侧是规划的油库公园，北侧是机场河，不远处有南外明远小学、明远中学以及规划油库初中、小学各1所，四周视野开阔，无高层遮挡，适合打造低密改善。

但G41地块起拍价不低，达到了31474元/㎡，最高限价35989元/㎡，从意向房企报名来看，拿地兴致并不高，目前没有房企报名，有流拍可能。

目前大校场地王是今年5月份，南京二批次土拍保利G13（备案名：博雅和著苑），地价3.4万/㎡，打造小户型产品，预计10月上市。

③百家湖G44：热度仅次于河西中G42，吸引8家房企报名，象屿、国贸、保利、华发、招商、绿城、中建信和（五局），近两年没有公开露面的首开，也出来抢地了。

该地块靠近地铁3号线“胜太西路站”，隔秦淮河对望南站，隔壁象屿G16（铂萃云湾）为邻，也极有可能触顶。

④燕子矶G43：出让面积达到了7.15万方，起拍总价31.8亿元，最高下限价36.4亿，是今年已出让地块中，起拍总价最高的一幅地。

靠近地铁1、7号线换乘站“晓庄”站，保利燕璟和颂南侧（在售3.7万/㎡）、保利国贸璟上东侧（放风价4万/㎡），栖霞大道以北，这块地体量较大，总价较高，很可能由本地城投拿下，然后找品牌房企合作开发。

前不久区域控规调整，燕子矶又新增4幅宅地，快的话有可能四季度挂出。

⑤雨核G50：该地块是今年三批次延期出让宅地，位于彰泰观澜府南侧，紧邻秦淮河风光带，周边有龙湖天钜、中海城南公馆，地块容积率2.2，吸引华润&交建一家联合体拿地，热度一般。

⑥东山G49：江宁老东山板块，武夷七里湖山南侧，万安西路以北，起拍楼面价16202元/㎡，拿地门槛不高。

上半年以来，区域新房热度居高不下，朗诗玲珑新亭、璀璨璟园（2023G08）、联发G39（触顶）先后吸引不少市场关注，但G49地块相比玲珑新亭、联发G39位置还是差了点，城投托底概率大。

⑦上秦淮G45：地块起拍价15839元/㎡，相比两年地价有所回调，地块容积率1.6，资质不错，有做洋房改善的条件。不过从报名房企看，大概率底价，颐居保底。

客观说，近两年没有宅地供应的上秦淮，目前区域次新房最低降至2.5万/㎡，相比巅峰时4万/㎡成交价，二手房价降幅达到35%以上，对板块土地出让和房企拿地信心都产生了不小影响。

⑧江核G04：作为今年核心区首幅涉宅用地，地块紧邻位于华润国际社区旁，起拍楼面价18404元/㎡，住宅除外还需配建一定比例的商业，目前看来只有中交投资一家报名。

⑨兴智G48：起拍价1.2万/㎡，没意外，栖霞区本地城投托底。前不久区域纯新盘都会峯范入市（拿地价1.3万/㎡，号称南京3万+刚改盘品质天花板），然项目首开平推，某种程度上给市场也是一种预警。

最后一幅马群老年公寓用地没啥好讲的，出让体量较大，超4万方。

大家可能曾听过这样的比喻：土地是面粉，而房子是面包。有时候，房子卖的好不好可能没法直接判断，但土地卖的好不好，就可以通过新房、二手房判断出来。

开发商们为什么不敢拿地？稍微看下南京新房市场、二手房市场的行情，只有大写的两个字：绝望。

价格战已打响，熬不住的开发商纷纷投降，新房割肉、二手房砸盘，想要提升销量，已经没有太多可以选择的余地。

二手房价影响新房，如果流动性起不来，整个楼市都将处于半瘫痪状态。而土拍作为楼市晴雨表，热度起不来，房企参与信心也会不断降低。

此时此景，民营房企们早是远观战火，于千里之外嗅到硝烟味道，哪里还敢躬身入局。

当然，涨涨跌跌，皆是周期，but土地供需关系一旦发生转变，至少影响未来1-2年的楼市走向。

今天就这样吧，静待明日有惊喜！

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